• Печать

Перевод земли из одной категории в другую


Перевод земли из одной категории в другую представляет собой достаточно долгий и сложный по своему юридическому исполнению процесс. Но, тем не менее, в настоящее время, данный вопрос все больше привлекает внимание многих потенциальных покупателей. Ведь изменение категории земельного участка - это изменение его кадастровой стоимости, налоговой нагрузки и назначения. Порой, после такого перевода земли, стоимость участка увеличивается в разы, что очень выгодно для всех участников земельного рынка. Но для того чтобы пройти весь трудный путь перевода земли из одной категории в другую вам потребуется потратить немало времени и сил.

Понятие категории земель, установлено Земельным кодексом РФ, а также Федеральным законом “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. Последний так же определяет общие основания для перевода земельных участков, а также случаи отказа в принятии соответствующих решений.

Виды категорий земель.

 

Согласно статье 7 ЗК РФ, в составе земель в Российской Федерации выделяется несколько категорий, каждая из которых имеет свой правовой режим:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;

  2. земли населенных пунктов;

  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

  5. земли лесного фонда;

  6. земли водного фонда;

  7. земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории в соответствии со статьей 8 ЗК РФ осуществляется в отношении:

  1. земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

  2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

  3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

  4. земель, находящихся в частной собственности:

     

  • земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;

  • земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

     

В соответствии с Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, перевод осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого документа.

Заинтересованным лицом является любое лицо (гражданин, организация, представитель органов власти и т. д.), которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю.

В ходатайстве о переводе земельных участков в другую категорию должны быть указаны:

  1. кадастровый номер земельного участка;

  2. категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

  3. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

  1. права на земельный участок.

Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, также, в уполномоченный орган необходимо предоставить следующие документы:

  1. выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимой земле;

  2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

  3. выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

  4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

  5. согласие правообладателя земельного участка на его перевод в другую категорию.

В случае если заинтересованное лицо не предоставило в уполномоченные органы документы, предусмотренные пунктами 1, 3 и 4, то исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления запрашивают их самостоятельно в соответствующих организациях.

Следует заметить, что на практике указанный перечень документов, необходимых для перевода земельного участка, часто дополняется требованиями регионального законодательства.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в том случае, если с ним обратилось ненадлежащее лицо, либо если к ходатайству были приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствовали требованиям земельного законодательства. В этом случае ходатайство будет возвращено заявителю в течение 30 дней с момента его подачи, с указанием причины отказа.

После того как все необходимые документы были предоставлены, уполномоченный орган принимает акт о переводе земли из одной категории в другую, либо акт об отказе в нем. Причем, если документы отправлялись в Правительство РФ, то акт должен быть принят в течение 3-х месяцев со дня подачи ходатайства, а если в исполнительные органы государственной власти субъекта РФ или в органы местного самоуправления - в течение 2-х месяцев.

Далее заявителю отправляется принятый акт, который содержит следующие сведения:

  1. основания изменения категории земель;

  2. границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

  3. категория земель, перевод из которой осуществляется;

  4. категория земель, перевод в которую осуществляется.

Вышеуказанный акт не может быть принят на какой-либо определенный срок. После принятия акт о переводе земель либо акт об его отказе направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня его принятия, и может быть обжалован в суде.

В заключительной стадии, уполномоченный орган, принявший акт о переводе земель, производит внесение соответствующих изменений в кадастр и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременным извещением собственника об указанных изменениях. После этого процедура перевода земли считается состоявшейся.

Основными случаями, когда отказывают в переводе земельных участков из одной категории в другую, являются:

  • если законом наложены какие-либо ограничения или запрет на перевод данной земли;

  • имеется отрицательное заключение государственной экологической экспертизы;

  • выявлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения данной земли документации по планированию территории и участка, а также землеустроительной документации.

Согласно земельному законодательству, если перевод земли связан с созданием особо охраняемых природных территорий или с установлением черты поселений, государственные и муниципальные органы могут ходатайствовать о переводе земельного участка без согласия его владельца, в том случае, если участок у него изыматься не будет. В случае, если будет производиться изъятие земли, государственные и муниципальные органы сначала должны будут выкупить данную землю у ее владельца, а потом уже заниматься ее переводом из одной категории в другую. Данная норма направлена исключительно на защиту интересов владельцев земельных участков.

Эксперты земельного рынка отмечают, что, к сожалению, в вопросах перевода земельных участков из одной категории в другую, законодательство на сегодняшний день содержит ряд противоречий и недоработок, что делает сам процесс перевода практически безнадежным. Поэтому, если у вас есть возможность купить земельный участок с такой категорией и видом разрешенного использования, который вам необходим, лучше не рисковать и купить таковой. Ведь очень малы шансы, что сделав все, что в ваших силах, вам, в конечном счете, удастся перевести землю в нужное целевое назначение. Не в ваших интересах играет еще и такой факт, как нежелание властей и местной администрации пойти вам на встречу в этом вопросе.

А на практике мы видим, что есть более быстрый и законный способ решить проблему строительства долгожданного загородного дома с постоянным проживанием в нем, при этом, не затрагивая смену категории земли - это изменение разрешенного использования участка внутри конкретной категории.

Share