Покупка земли. Оформление документов

Взвесив все “за” и “против” и рассмотрев множество различных вариантов, вы, наконец- то, принимаете решение купить один из участков, который вам больше всех подходит. Теперь начинается этап заключения основного договора купли продажи. Объектом такого договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет осуществляется по месту нахождения участка в обязательном порядке на всей территории нашей страны. Основанием перехода права собственности на участок будет являться договор купли-продажи.

Возможны два варианта покупки земли:

• у частного лица (рассмотрено ниже)
• у государства

Из-за сложности оценки и оформления прав на землю, операции купли-продажи земель относятся к сделкам повышенного риска. Поэтому, чтобы оградить себя от возможных проблем, перед подписанием документов важно обратить внимание на следующие моменты.

Первое , что необходимо сделать, это узнать является ли продавец полноправным собственником участка. Для этого спросите у него оригинал Свидетельства о регистрации права собственности, в котором указывается:

• кем и когда выдано свидетельство;

• на основании каких документов оно было выдано;

• кто является собственником земли;

• сколько земли выдано;

• статус участка (не все участки пригодны для строительства);

• кадастровый номер участка.

По словам экспертов земельного рынка, часто возникает такая ситуация, когда на предлагаемый земельный участок вообще нет никаких документов, т. к. он принадлежит дачному некоммерческому товариществу, а продавец состоит в нем. Если вы купите такую землю, то будете обладать только правами “пользования” и “распоряжения”. Право владения в этом случае вы реализовать не сможете.

Обратите внимание, какое назначение земли и разрешенный вид ее пользования указан в Свидетельстве. Самые распространенные среди продаваемых участков – земли поселений с разрешенным использованием под индивидуальную жилищную застройку. Вид назначения земли может в дальнейшем повлиять на размеры постройки жилого дома на вашем земельном участке.

Далее обязательно проверьте у продавца документ, на основании которого вышеуказанное свидетельство было выдано (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и т.д.), а также кадастровый план, в котором указывается:

• количество соток земли;

• категория земли;

• сведения о частях земельного участка;

• план границ участка.

Следует знать, что в выписке из кадастра прописывают все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, кабели, древесно-кустарниковая растительность и прочее, что может помешать строительству). Однако бывают случаи, когда ряд таких ограничений и обременений оказывается не указан.

Также, продавец обязан предоставить документы об уплате налогов на землю или, если вы покупаете участок у садового товарищества, подписанную председателем справку об отсутствии задолженности.

Отсутствие одного или нескольких документов или их несоответствие с личными документами продавца, а это паспорт гражданина РФ либо Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица – это серьезный повод задуматься о правомочности сделки.

Второе, покупая земельный участок, попросите у продавца документы, подтверждающие, что данная земля не является предметом судебного спора, не находится под арестом и не используется в качестве залога под кредит. Также полезной будет справка о нормативной стоимости участка, поскольку именно с этой суммы вам придется заплатить налог.

Если вы имеете дело с продавцом – физическим лицом, необходимо также ознакомиться и с такими документами как:

• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;

• разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний;

• справками из районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз ("здоров") по результатам осмотра психиатра.

Третье, обязательно следует проверить соответствие реальных параметров участка тем, которые указаны в документах. Если здесь вы нашли расхождения, или же границы участка вообще не обозначены документально - пригласите геодезистов, которые произведут необходимые замеры. Нужно также проверить наличие коммуникаций на участке или возможность их прокладки в будущем. Все это можно сделать в местных органах управления.

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии следующего комплекта документов:

• проекта планировки территории;

• технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

• градостроительного заключения;

• утвержденной и согласованной  в архитектурных и надзорных органах  проектной документации.

Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Теперь, имея на руках все необходимые документы, следует убедиться в их подлинности и уточнить время действия того или иного документа, т.к. при оформлении покупки на земельный участок они не должны быть просроченными ни на один день. Это можно сделать у квалифицированного нотариуса или юриста, а также обратившись в различные регистрирующие органы.

Если вы все-таки решили приобрести выбранный вами земельный участок, то не смотря на лишние материальные затраты, целесообразнее всего при оформлении сделки купли-продажи (а она может быть совершена и в простой письменной форме), обратиться за помощью к квалифицированному нотариусу. Он тщательно проверит все документы, с учетом всех нюансов, составит договор, удостоверит сделку, личности граждан, которые ее совершают, и вы станете счастливым обладателем земельного участка.

Специалисты в данной области советуют вам быть очень внимательными при совершении таких сделок. Юристы не советуют заключать никаких предварительных договоров, передавать задатки или просто какие-либо деньги до заключения основного договора купли-продажи, иначе вы сильно рискуете быть обманутыми.

Хотим обратить ваше внимание и на то, что если вы, при подготовке документов, общались только с представителем собственника земли, действующем на основании доверенности, то обязательно убедитесь, что сам собственник существует. В том случае, если вам будет отказано в знакомстве с ним, задумайтесь о целесообразности приобретения этого участка, т. к. если в договоре купли-продажи будет стоять подпись лица, которое не является его владельцем, сделка окажется недействительной, а деньги вы уже отдали.

В зависимости от ситуации “подводными камнями” при покупке земли могут быть такие моменты, как качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками), сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях, отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое.

Учтите, что у вас могут возникнуть существенные трудности с земельным участком в том случае, если таковой находится в долевой собственности или на праве бессрочного пользования, входит в состав особо охраняемых природных территорий, если имеются обременения земельного участка и он подпадает под изъятие для нужд государства.

Эксперты по земельным отношениям замечают, что самыми распространенными ошибками при покупке земли являются невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом и неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов на земельный участок и договора.

В большинстве случаев, одновременно с подписанием основного договора купли продажи земельного участка, подписывается передаточный акт на проданное имущество. После подписания такого акта земля считается переданной.

В заключительной стадии сделки, вам необходимо купленный земельный участок зарегистрировать в местном управлении Росрегистрации.

Для этого вам потребуются следующие документы:

• заявление на регистрацию;

• правоподтверждающий документ на земельный участок;

• передаточный акт;

• кадастровый план земельного участка;

• квитанция об оплате регистрационного сбора;

• справка об уплате налога на земельный участок (ее требуют не везде).

Обратите внимание, что вам необходимо предоставить два идентичных пакета документов для государственной регистрации земельного участка. Бумаги на регистрацию участка подаются в двух экземплярах — от продавца и от покупателя.

Уполномоченные органы вам могут отказать в регистрации сделки в случае, если предоставлен не полный комплект документов, либо они не соответствуют земельному законодательству. Далее, в течение месяца местное управление Росрегистрации рассматривает сделку купли-продажи земельного участка и проверяет все предоставленные сторонами документы. Если все в порядке, то земельный участок регистрируется.

Когда и как будет оплачен приобретаемый земельный участок – договоренность покупателя и продавца. Здесь есть множество вариантов, зависящих от пожеланий и интересов сторон. Например, оплата может быть осуществлена сразу после получения свидетельства о собственности на землю, или, покупатель может вносить платежи частично сразу после начала использования земли, не дожидаясь оформления всех документов. Юристы советуют вам не рисковать в этом вопросе, и с начала все надлежащим образом полностью оформить, и уже, будучи уверенными в регистрации вашего права собственности на участок, осуществлять оплату.